יכולה לחסוך סכומים משמעותיים לאורך שנים ולהפחית סיכונים בתקופות של שינויי
ריבית. מדריך זה יענה על כל השאלות הנפוצות ויעזור לכם להבין את התהליך, את
המשמעויות הפיננסיות של כל החלטה ואת הזכויות והחובות שלכם לאורך הדרך.
בין היתר תמצאו כאן הסברים על תזמון משיכת הכספים בהתאם להתקדמות הבנייה
ותשלומים לקבלן, המטרה היא שתבינו את התמונה המלאה, תקבלו החלטות
מושכלות, ותעברו את התהליך בביטחון ובשקיפות עד לקבלת המפתח.
קבלת אישור עקרוני
לאחר הכנס הרשמי שבו נפתחת הגישה לאתר בחירת הדירות ומתחיל שלב קבלת
ההחלטות בפועל, מומלץ לפנות בהקדם לבנק (ולעתים רצוי אף למספר בנקים) לצורך
קבלת אישור עקרוני למשכנתא. האישור העקרוני מספק תמונת מצב ראשונית לגבי
היקף המימון שהבנק עשוי להעמיד לכם, והוא מאפשר לכם להיערך בצורה מקצועית
לפני בחירת דירה-כולל בחינת מסגרת מחיר ריאלית, היכולת לעמוד בהחזרים
החודשיים, והבנת תנאים בסיסיים כמו שיעור מימון, פריסת שנים וריביות אפשריות.
במידת האפשר, כדאי לבקש אישור לסכום הגבוה ביותר שיכול להתאים לכם, כך
שתשמרו לעצמכם גמישות בבחירת דירה (למשל דירה בקומה גבוהה יותר, דירה עם
מחסן/חניה, או דירה גדולה יותר), אך תוך התאמה לגובה ההכנסות, היציבות
התעסוקתית, ההתחייבויות הקיימות וההון העצמי שברשותכם. לדוגמה, אם אתם
מתלבטים בין דירה בסיסית לדירה עם שדרוגים או תוספות, אישור עקרוני בסכום
מתאים יכול למנוע מצב שבו תבחרו דירה שמעל ליכולת המימון ותידרשו לשנות
החלטה בשלב מאוחר יותר. חשוב להדגיש כי לצורך ביצוע בחירת הדירה באתר, בדרך
כלל לא יידרש מכם להציג אישור עקרוני. עם זאת, האישור העקרוני מיועד בראש
ובראשונה עבורכם, ככלי ניהולי להפחתת אי-ודאות ולקבלת החלטה מושכלת לפני
התחייבות לבחירת דירה. מטרתו לוודא שלפחות בנק אחד מוכן, בכפוף להשלמת
מסמכים ובדיקות נוספות, לאשר לכם את המשכנתא בהיקף שאתם צפויים להזדקק לו.
כך תוכלו להימנע מסיכון של בחירה בדירה שמחירה אינו תואם את יכולת המימון
בפועל, ולהבטיח שתהליך ההתקדמות-מהבחירה ועד לחתימה והעמדת המימון-יתנהל
באופן מסודר, שקול ומתואם לצרכים הכלכליים שלכם.
מהו ההון העצמי הנדרש?
ההון העצמי המינימלי הנדרש במסגרת תכנית "מחיר למשתכן" נקבע בעיקר לפי מחיר
הדירה ושווי הנכס שבו הבנק מכיר לצורך חישוב המימון. ככל שמחיר הדירה גבוה יותר,
כך נדרש לרוב הון עצמי גבוה יותר, משום ששיעור המימון שניתן לקבל מוגבל ומבוסס
על הערכת שווי ועל כללי רגולציה. לאחרונה בנק ישראל עדכן את תקרת שווי השוק
המקסימלית שלפיה נבחנת העסקה במסגרת "מחיר למשתכן" מ-1.8 מיליון ש"ח ל-2.1
מיליון ש"ח, במטרה להקל על רוכשים באזורים שבהם מחירי הדירות עלו או שבהם
המחירים מלכתחילה גבוהים יותר. המשמעות המעשית היא שבמקרים רבים הבנק
יכול להתייחס לשווי גבוה יותר לצורך חישוב שיעור המימון, וכך להפחית את הפער בין
מחיר הרכישה לבין בסיס המימון - מה שעשוי להקטין את סכום ההון העצמי
שהרוכשים נדרשים להביא וכתוצאה מכך להעלות את סכום המשכנתה שהרוכשים
יכולים לקחת. יחד עם זאת, חשוב לזכור שההקלה תלויה גם בנתוני הלווים, בהערכת
השווי של שמאי הבנק, בהכנסות ובהתחייבויות, ולכן מומלץ לבדוק מראש את
המשמעות הספציפית לכל עסקה באמצעות אישור עקרוני ותכנון פיננסי מותאם.
- דירה במחיר של עד 1M ₪ - נדרש להביא 100 אלף ש"ח
- דירה במחיר 1M – 1.75M - נדרש להביא 10% ממחיר הדירה
- דירה במחיר 1.75M – 2.1M - נדרש הון עצמי בגובה ההפרש שבין מחיר הדירה ל-
1.575M ₪
(לדוגמא: עבור דירה שעולה 1.8M אצטרך 225 אלף ₪ הון עצמי.
שימו לב! בעבר נדרש להביא 450 אלף ₪ הון עצמי עבור אותו מחיר דירה!
- דירה במחיר 2.1M ומעלה - נדרש להביא 25% ממחיר הדירה
* אם יש מענק מקום אז מפחיתים מההון העצמי הנדרש את סכום המענק
לוח התשלומים:
ברכישה במסגרת המחיר למשתכן משלמים לקבלן בתשלומים מההון העצמי
ומהמשכנתא עד מועד סיום הבניה וקבלת הדירה
תשלום ראשון: במעמד החתימה על החוזה או עד כ 3 ימים לאחר מכן. משלמים 7%
ממחיר הדירה מההון העצמי
תשלום שני: יש לשלם את התשלום השני בשיעור 13% ממחיר הדירה עד 45 יום
מהחתימה על החוזה או ממועד קבלת פנקס השוברים
*** שימו לב *** אם ברצונכם לשלם את ההון העצמי המינימלי בשיעור 10% ממחיר הדירה, תצטרכו לשלם את התשלום השני גם מהמשכנתא ולכן עליכם להתחיל עם תהליך המשכנתא מיד לאחר הכנס הרשמי
תשלום שלישי ועד האחרון: כל 4-6 חודשים בין תשלום לתשלום וצריך לשלם בין 10% ל
14% ממחיר הדירה. תשלום אחרון ישולם לפני קבלת מפתח
פנקס שוברים:
אתם מקבלים פנקס שוברים במעמד החתימה על החוזה או לאחר מכן
ומהרגע שקיבלתם אותו עליכם לשלם כל תשלום עבור הדירה
באמצעותו בלבד! זה כמו פנקס צ'קים ובעבור כל תשלום תקבלו
ערבות בנקאית של הבנק המלווה
מה צריך להביא ליום בחירת דירה:
תעודות זהות
הודעת זכיה
אישור זכאות בתוקף
צ'ק פיקדון בסך 2000 ₪ במידה ואתם לא חותמים על חוזה באותו היום
האם כדאי לחתום על חוזה ביום בחירת הדירה?
כאשר אתם כבר יודעים איזו דירה אתם מתכוונים לבחור, ביצעתם בדיקות מקדימות
מקיפות ובחנתם באופן עצמאי או בליווי יועץ משכנתאות שיש לכם יכולת מימונית
ריאלית להשלים את העסקה- כולל הון עצמי זמין, ברוב המקרים אין סיבה לדחות את
החתימה. לעומת זאת, אם אינכם בטוחים במידת הוודאות שיאשרו לכם משכנתא
בתנאים הנדרשים-למשל בשל יחס החזר גבוה, הכנסות שאינן קבועות, התחייבויות
קיימות (הלוואות, מינוס, ערבויות), היסטוריית אשראי בעייתית -מומלץ לשקול דחייה
מתוכננת ומוגבלת של מועד חתימת החוזה למקסימום הניתן, בדרך כלל עד חודש. פרק
זמן זה מאפשר להשלים תהליך בדיקה מסודר מול הבנק/ים ולקבל אישור עקרוני.
במצבים כאלה, עדיף להימנע מהתחייבות חוזית מוקדמת שעלולה לחשוף אתכם
לסיכונים כגון הפרת חוזה, פיצוי מוסכם או אובדן מקדמה, אם המימון לא יאושר.
מדד תשומות הבניה:
מהרגע שחותמים על החוזה, מדד תשומות הבנייה חל על חלק מוגדר ממחיר הדירה,
ובמקרה זה ההצמדה היא ל־40% ממחיר הדירה בלבד. חשוב להבין שההצמדה אינה
חלה באופן אחיד על כל שלבי התשלום: על 20% הראשונים ממחיר הדירה-המורכבים
מ־7% המשולמים במעמד חתימת החוזה ועוד 13% המשולמים כעבור 45 יום-אין
הצמדה למדד כלל, ולכן סכומים אלה נשארים קבועים ללא תלות בשינויים במדד
תשומות הבנייה בתקופה זו. לעומת זאת, ההצמדה חלה על מחצית מתוך 80%
הנותרים של מחיר הדירה, כלומר בפועל על 40% ממחיר הדירה. לדוגמה, אם מחיר
הדירה הוא 2,000,000 ₪, אזי 400,000 ₪ (המהווים 20%) משולמים ללא הצמדה, בעוד
שההצמדה למדד תחול על 800,000 ₪ (המהווים 40%), והיתרה תשולם בהתאם למנגנון
שנקבע בחוזה ללא הצמדה למדד תשומות הבנייה. חלוקה זו משפיעה על העלות
הסופית ועל תכנון התזרים, במיוחד בתקופות שבהן המדד עולה, ולכן מומלץ לוודא
מראש כיצד לוח התשלומים בחוזה מתיישב עם מנגנון ההצמדה ומועדי התשלום
בפועל.
האם כדאי לי להקדים תשלומים לקבלן?
ככל שתקדימו תשלומים לקבלן או ליזם, כך תוכלו לצמצם את החשיפה למדד תשומות
הבנייה ולחסוך את ההתייקרויות שנצברות לאורך זמן. בפועל, תשלום מוקדם “מקבע”
חלק גדול יותר מהעלות הנוכחית של הפרויקט, ולכן מפחית את הסכום שעליו יחולו
הצמדות עתידיות. ניתן לבצע הקדמת תשלומים בשתי דרכים עיקריות: מתוך ההון
העצמי שלכם (למשל חסכונות, קרנות נזילות או כספים פנויים אחרים), או באמצעות
הקדמת משיכות מהמשכנתא אך קחו בחשבון שעל כל משיכה תשלמו החזר חודשי
הערה חשובה!
בכל רכישת דירה הבנק הוא למעשה השותף המרכזי שלכם לעסקה. הוא הגוף
שמעמיד עבורכם את מרבית ההון באמצעות הלוואת משכנתא, ולכן החלטות המימון-
גובה ההחזר החודשי, תקופת ההלוואה, התמהיל והריביות-משפיעות לא פחות ממחיר
הדירה עצמו. במובן הזה, המשא ומתן המשמעותי ביותר על העלות הסופית שאתם
תשלמו לאורך השנים מתנהל מול הבנקים למשכנתאות ולא מול הקבלן. בעוד שהקבלן
קובע את מחיר הנכס ותנאי התשלום, הבנק קובע את תנאי הכסף: ריבית, הצמדה,
עמלות, גמישות בפירעון מוקדם ותנאי ביטוח. לדוגמה, פער קטן לכאורה בריבית או
שינוי במסלול עלול להצטבר לעשרות ואף למאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא,
ולכן השוואה בין הצעות, ניהול מו״מ ממוקד וקבלת אישורים עקרוניים ממספר בנקים
הם כלים קריטיים להפחתת העלות הכוללת. אם תדאגו להרכיב את המשכנתא שלכם
בצורה נכונה-כלומר לבנות תמהיל מאוזן שמתאים להכנסות שלכם, ליכולת
ההתמודדות עם שינויים בריבית, ולתוכניות העתידיות שלכם-ותתמקחו על התנאים
שמגיעים לכם, אתם תשאירו הרבה מאוד כסף אצלכם בכיס. זה כולל, בין היתר, בדיקה
של מסלולים שונים (ריבית קבועה מול משתנה, צמודה מול לא צמודה), התאמת
תקופות החזר, הפחתת עמלות נלוות וחתירה לתנאי פירעון מוקדם נוחים במקרה של
שדרוג דירה, קבלת ירושה או מחזור משכנתא בעתיד. כך תוכלו לצמצם סיכונים,
להפחית תנודתיות בהחזרים ולהימנע מלחץ תזרימי בתקופות מאתגרות. התוצאה היא
לא רק חיסכון כספי משמעותי, אלא גם יציבות כלכלית, יכולת תכנון טובה יותר של
תקציב המשפחה, וראש שקט לשנים הבאות-כשאתם יודעים שהמשכנתא שלכם
בנויה נכון ומשרתת אתכם ולא להפך.
אם אתם מרגישים אבודים מול ההוצאות, ההתחייבויות והיעדים הכלכליים שלכם,
ונדמה שאין לכם תוכנית מימון מסודרת שמייצרת סדר וביטחון-אתם לא לבד. השאירו
פרטים כאן למטה, ואנו נדאג לבנות עבורכם תוכנית מימון מקצועית ומדויקת,
המותאמת באופן אישי לצרכים, ליכולת ההחזר ולמטרות שלכם. במסגרת התהליך
נבחן יחד את התמונה המלאה-הכנסות, הוצאות, חובות קיימים, מסגרות אשראי
ויעדים עתידיים כמו הרחבת המשפחה, הקמת עסק וכו'. כך תוכלו לקבל החלטות
מושכלות, לצמצם עלויות מימון מיותרות ולהתקדם בצורה עקבית ובטוחה לעבר
